物业服务是企业与业主之间以物业服务合同为基础的交易关系，双方交易的标的物是物业管理服务。因为物业管理的重点是物业的共用部位和设施。但物业的共用部位、共用设施并非单一业主所有，而是由物业管理区域内全体或部分业主共同所有，使得物业管理服务不同于为单一客户提供的特殊的服务，具有为特定社会群体提供服务产品的宣传性。
从物业服务合同的内容来看，物业服务企业与业主约定的物业管理事项是全面的，不仅包括物业共用部位和设施的维修和保养，还包括物业管理区域内绿化、保洁、交通、车辆等秩序的维护，这使得物业管理服务不同于业主与专业公司之间的专项服务业务委托。
物业管理服务的公共性决定了其受益人的广泛性和差异性，这是物业服务合同区别于一般委托合同的显著特征。物业合同中的服务内容、服务标准、服务期限、双方权利义务、违约责任等约定，必须经全体业主一致同意。但是对于业主来说，很难做到所有业主之间完全一致，总会有一些业主或者个别业主不同意。有的业主对物业服务满意，有的业主对物业服务不满意，这就很难客观评价物业。
