烟台物业管理服务的公共性决定了其受益人的广泛性和差异性，这是物业服务合同区别于一般委托合同的显著特征。物业合同中的服务内容、服务标准、服务期限、双方权利义务、违约责任等约定，必须经全体业主一致同意。但是对于业主来说，很难做到所有业主之间完全一致，总会有一些业主或者个别业主不同意。有的业主对物业服务满意，有的业主对物业服务不满意，这就很难客观评价物业。一般有形商品的生产、流通、消费环节独立明确，但物业服务中没有流通环节，生产和消费处于同一过程，这就使得物业企业必须始终满足业主的客观物业服务需求。物业管理服务具有无形的特性，这就使得业主作为物业的消费者，很难像有形产品的消费者一样去感受物业服务的真实存在，去感受物有所值。物业服务质量很难用准确的标准来考量，更多的是取决于业主的主观判断。物业服务的生产过程和消费过程同时进行。当服务人员向业主(物业使用人和其他物业服务消费者)提供服务时，恰恰是业主(物业使用人和其他物业服务消费者)消费的时候。业主(物业使用人和其他物业服务消费者)必须加入服务过程才能消费服务。